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Einkommensteuer: Ortsübliche Miete bei einem Angehörigenmietvertrag

Wird eine Wohnung an Angehörige vermietet und ist die Miete geringer als die, die man von einem fremden Dritten verlangen würde, kann es sein, dass das Finanzamt nicht alle Kosten in vollem Umfang als Werbungskosten anerkennt. So hat der Gesetzgeber beschlossen, dass ein Vermieter die Kosten nur dann zu 100 % abziehen kann, wenn die Miete des Angehörigen mindestens 66 % der ortsüblichen Miete beträgt. Ansonsten werden die Werbungskosten gekürzt. Aber wie wird diese ortsübliche Miete ermittelt? Man kann den örtlichen Mietspiegel zu Rate ziehen. In einem Streitfall vor dem Finanzgericht Thüringen (FG) hatte das Finanzamt jedoch die Miethöhe einer anderen Wohnung im selben Haus herangezogen.

Die Klägerin vermietete für 370 EUR inklusive Nebenkosten eine Eigentumswohnung an ihre Tochter. Im selben Haus vermietete sie eine vergleichbare, genauso große Wohnung an einen Fremdmieter für 578 EUR inklusive Nebenkosten. Im Einkommensteuerbescheid 2015 wurden nur 64,01 % der geltend gemachten Werbungskosten für die Wohnung der Tochter berücksichtigt, wodurch sich positive Vermietungseinkünfte ergaben. Nach Ansicht des Finanzamts kann für die Ortsüblichkeit der Miete auf die im selben Haus fremdvermietete Wohnung abgestellt werden.

Die Klage vor dem FG war nicht erfolgreich. Das Finanzamt hat zutreffend die Werbungskosten für die Wohnung der Tochter nur zu 64,01 % steuermindernd berücksichtigt. Die Nutzungsüberlassung der Eigentumswohnung an die Tochter ist in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Anteil aufzuteilen. Als ortsübliche Miete kann auch die Miete für eine vergleichbare, im selben Haus fremdvermietete Wohnung herangezogen werden. Es muss also nicht zwingend der Mietspiegel sein. Wer eine Wohnung im Vergleich zur ortsüblichen Marktmiete verbilligt überlässt, verzichtet bewusst auf mögliche Einnahmen und kann die tatsächlich entstandenen Aufwendungen nur in dem Verhältnis als Werbungskosten abziehen, in dem die vereinbarte Miete zur ortsüblichen Miete steht. Es gibt keine Legaldefinition der ortsüblichen Miete. Diese kann grundsätzlich auf jedem Weg ermittelt werden. Die Vergleichsmiete im selben Haus führt zu einem realistischen Schätzergebnis.

Information für: Hausbesitzer
zum Thema: Einkommensteuer

(aus: Ausgabe 12/2020)

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